Tema: OFICINAS - Colliers International

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CUando me llego el ultimo reporte de Colliers, lo que mas me gusto fue los redners de los nuevos edificios de oficinas; aunque me hubiese gustado ver tambien de la Torre Javier Prado y del Platino.

Estan servidos.

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Saco y corbata para todos

El mercado de oficinas se expande más allá de San Isidro en medio de debates sobre una posible sobreoferta
La expansión del mercado de oficinas A y A+ en Surco amenaza con desplazar a San Isidro como centro empresarial por excelencia, mientras las periferias y el interior maduran su propia expansión.

Sentado en su auto mientras soporta el caótico tráfico que vive Lima por estos días, es probable que usted desee fervientemente tener su oficina o su fábrica lo más cerca posible de su hogar. Y mientras avanza a paso de tortuga hacia su empresa en el centro financiero de San Isidro, quizá imagina todo lo que podría hacer diariamente con esos 30 ó 45 minutos que tarda en llegar por el hecho de vivir en La Molina.

Esta situación podría cambiar. Y no sólo por el carácter temporal de las obras viales que entorpecen el tránsito limeño, sino por el surgimiento de Lima Este como polo de oficinas importante. Basta considerar que tan sólo el anunciado proyecto de oficinas que se construirá en el Jockey Plaza Shopping Center tendrá un área construida similar a la ocupada por los edificios del Centro Empresarial Real (200,000 m2). Contribuye al desplazamiento el cambio de zonificación promulgado por la Municipalidad de San Isidro, el cual –sobre todo por su nueva disposición respecto al número de estacionamientos por m2– ha hecho que los desarrolladores pierdan interés por este distrito y busquen proyectos más rentables en otras zonas.

El club de la pelea

Es opinión común que Surco se ha convertido en el principal “rival” de San Isidro en materia de captación de oficinas de clase A y A+. Las menores restricciones para obtener licencias, el crecimiento del NSE A en las zonas más pegadas al este –que demandan oficinas cerca de sus viviendas– y el resurgimiento de Ate-Vitarte como polo industrial suman al respecto.

Para Enrique Cabrera, gerente general de CBRE Richard Ellis, Surco tiene una ventaja adicional: se puede encontrar predios individuales con áreas de 2,000 a 3,000 m2, en tanto que conseguir un área similar en San Isidro implica comprar cinco o seis casas. El ejemplo emblemático lo constituyen las cuatro torres que se construirán en el Jockey; se espera culminar la construcción de una torre, por lo que se irán agregando a la oferta hasta el 2012, posiblemente. A ellas se suma el complejo de oficinas Cronos, que desarrolla Inversiones Centenario y que comprende cuatro torres en la urbanización El Polo, en Monterrico con un área construida total de 24,000 m2.

En opinión de Giancarlo Malatesta, director gerente de Binswanger Perú (BP), es esperable que la zona oficinista de Surco se consolide en el trazo de las avenidas Manuel Olguín –a lo largo de la cual ya se han comprado otros predios para oficinas–, El Derby, La Encalada y El Polo, hasta la zona de la embajada de EEUU. “Eso sí, implicará un área más angosta, pues tendrá como límites las zonas residenciales aledañas”, añade.La zona del Centro Comercial Chacarilla, en cambio, quedaría reservada para oficinas del tipo B (SE 1061).
En La Molina, en tanto, se avizoran avances en oficinas A+ con el proyecto que se desarrollará sobre 14,000 m2 que pertenecían a la IBM.
Como se sabe, este proyecto es liderado por Penta Realty junto con un socio extranjero que, se supo, sería el grupo chileno Cerro Verde. El proyecto comprenderá cuatro torres, con un área construida total de 86,385 m2 (SE 1106).

No obstante, los expertos consultados no esperan que el dinamismo en el distrito alcance, al menos en el corto plazo, uno parecido al de Surco, también por temas de zonificación.

Por otro lado, algo rezagado está Miraflores. El principal proyecto oficinista en marcha es el del grupo Nuevo Mundo, que invertirá US$14 millones en la construcción del Centro Empresarial Miraflores II (12,044 m2 de área construida) sobre la primera cuadra de la avenida Jorge Chávez. Según Rafael Flórez-Estrada, también director gerente de BP, las tres cuadras de dicha avenida tienen potencial para el desarrollo de otros proyectos de oficinas A+, pues ya se han vendido algunos predios adicionales con ese propósito.

Por su parte, Cabrera discrepa del potencial de la avenida Jorge Chávez debido a las restricciones viales existentes, y vislumbra mejores opciones para Miraflores en la zona cercana al JW Marriott Hotel Lima. Por lo pronto, en la zona se viene desarrollando un proyecto de entre 3,000 y 4,000 m2 con vista al mar que estará listo en el 2010.

¿Paren de venir?

Sumado el panorama descrito a los desarrollos subyacentes en San Isidro (ver tabla Aún tiene cartera), un reciente reporte de Colliers International Perú vaticinó un exceso de oferta en el mercado de oficinas que comenzaría a sentirse a partir del próximo año y podría llegar a su cúspide el 2010. De acuerdo con los estimados de la firma, en dicho bienio se agregarían 444,588 m2 a la oferta, cantidad representada por 35 edificios (un 59% entregable en el 2009).

Dado que en el 2007 hubo una demanda promedio (o absorción neta) de 50,000 m2 anuales, a ese ritmo la oferta por venir serviría para abastecer al mercado por nueve años, de acuerdo con Colliers. El reporte concluye, así, que hay proyectos de oficinas que resultarán perdedores en esta campaña y que aquellos que salgan al mercado antes tendrán menos problemas de colocación. A ello suma un estancamiento de la demanda en el primer trimestre del año.

No obstante, este sombrío panorama no es compartido por otras empresas del sector inmobiliario. Al respecto, BP estima que la oferta que ingresará al mercado será de 260,573 m2 (alrededor del 59% de lo calculado por Colliers) dado que proyectos de complejos de edificios como los de Penta Realty o los del Jockey Plaza irán ingresando al mercado gradualmente, ya que sus torres se irán edificando una tras otra en la medida en que estén colocados previamente. De ser ese el caso, parte de esos complejos se sumará a la oferta con posterioridad al 2010.

Por su parte, considerando los proyectos ya definidos y los que están por ponerse en marcha, CBRE estima un total de 150,000 m2 por ingresar al mercado, que podrían alcanzar los 200,000 m2 si se considera a aquellos proyectos que aún están en etapa de definición, como el que desarrollará Urbi Propiedades en el ex terreno de Fiat, en San Isidro.

Al entredicho se suma que no hay consenso pleno sobre el nivel de la demanda. Si Colliers la situaba en 50,000 m2, CBRE estima que se ubica en 70,000 m2. Y BP cuestiona dichos estimados, pues considera que el boom actual es algo inédito y que no es posible predecir su tendencia, por lo cual se abstiene de colocar una cifra.
Esta última firma también relativiza la supuesta desaceleración de la demanda durante el primer trimestre del año, pues en su caso particular colocó 8,000 m2 y firmó compromisos futuros por 29,000 m2.


Los otros emergentes

Una lectura de lo anterior podría derivarse de que la demanda de oficinas es, a partir de la explosión económica de las periferias, mucho más heterogénea que años atrás. A partir de ello, ¿será posible que el crecimiento de la actividad comercial en esas zonas derive en el surgimiento de centros empresariales en sus respectivas jurisdicciones?

Existen posiciones encontradas al respecto. Por un lado, se espera que la consolidación de centros comerciales como Mega Plaza Norte, por ejemplo, genere polos empresariales que a mediano o largo plazo exijan la construcción de edificios de oficinas de clase B y C.
Por otro lado, se está retomando la tendencia a vincular centros comerciales con torres empresariales, como en el caso del venido a menos Camino Real –pregunta aparte: ¿sus torres de oficinas sufrirán un éxodo de inquilinos corporativos cuando estén listos los proyectos en la zona?–.

Además del Jockey Plaza, los proyectos Parque El Golf de Parque Arauco y el Mall Aventura Plaza Bellavista (en el local de la ex planta de Pilsen Callao) seguirán esta última tendencia.
Cabrera advierte que no siempre ese modelo funciona para el tipo de oficinas A+ y considera que, al menos en el caso del último proyecto mencionado, lo más probable es que dichas oficinas sean llenadas por empresas vinculadas a operaciones con el puerto (agencias de aduana o almaceneras, por ejemplo).

En el interior, el escenario también es expectante. “El crecimiento económico siempre termina reciclando las ciudades”, dice Flórez-Estrada, de BP, quien destaca que la llegada de centros comerciales y hoteles cinco estrellas a provincias podría llevar a que las empresas locales abandonen sus actuales instalaciones y las modernicen mediante su reubicación en centros empresariales.

En ese sentido, Trujillo, conocida por su boom residencial (SE 1044), es la que tiene las mejores opciones para marcar la pauta. Por lo pronto, se ha anunciado la pronta construcción de una torre de nueve pisos con un área construida de 5,000 m2 y que implicará una inversión de US$5 millones por parte de la promotora D´Spania –de capitales peruanos y españoles y que también quiere desarrollar proyectos similares en Tumbes, Piura y Cajamarca–.

Por otro lado, CBRE está comercializando otro proyecto en la avenida Víctor Larco, que se lanzaría en agosto de este año y que tendrá un área construida de 5,500 m2 distribuidos en cinco pisos. Además, se ha contemplado la opción de que el Real Plaza Trujillo tenga una torre de oficinas, y se espera que la segunda etapa del Mall Aventura Plaza Trujillo también incorpore un centro empresarial.

En Piura, la Cámara de Comercio planea implementar un edificio de dos pisos en un terreno de 3,000 m2.
Por su parte, Jorge Vera, gerente general de la Cámara de Comercio de Lambayeque, refirió que su entidad también planea desarrollar un centro empresarial, pero esta idea está paralizada debido a la falta de financiamiento.

La zona sur se mantiene algo relegada en esta ola de centros empresariales. No obstante, el proyecto Mall Aventura Plaza Arequipa contempla imitar a su par de Bellavista con un centro empresarial cuya construcción podría comenzar en el 2009 junto con la del resto del mall.

Así, si bien el crecimiento económico en provincias empezaría a generar presión sobre la infraestructura de oficinas existentes, no hay indicios de que los desarrollos futuros configuren un modelo de concentración como el que tiene Lima en torno a San Isidro y a futuro sobre Surco.

Y, a semejanza o a la par de la expansión del retail, esta expansión se dará sobre las principales economías de la costa.




FUENTE:
SEmana Economica / APOYO Publicaciones

Una palabra solamente. IMPRESIONANTE!!!

Bacanes los edificios.

Pero menos el Alto Caral.

Estamos interesados en la compra de edificios de oficinas clase A o B para refreiting en Lima (Peru)

Gracias

Email:amartinezalbaladejo@yahoo.es

Excelentes noticias, espero leerlas con más detenimiento más tardecito

Sorprendente todo lo que sucede en Chiclayo que bien

YUPI!!!